QUELLES SONT LES OPERATIONS CONCERNEES ?
Les plus-values imposables sont celles réalisées lors de la vente d’un bien immobilier et des droits attachés à ce bien (par exemple une servitude).
Les plus-values exonérées en immobilier d’entreprise sont celles générées par la vente d’un bien détenu depuis plus de 30 ans.
COMMENT LA CALCULER ?
La plus-value est égale à la différence entre le prix de vente du bien immobilier et son prix d’acquisition.
Le prix de vente est celui indiqué dans l’acte. On peut en déduire les frais supportés lors de la vente (sur justificatifs). Il peut être augmenté de sommes versées (par exemple une indemnité d’éviction versée par l’acquéreur ou le vendeur au locataire en place).
Le prix d’acquisition est le prix indiqué dans l’acte de vente. Sur justificatifs, il peut être augmenté :
- des charges et indemnités versées au vendeur lors de l’achat,
- des frais d’acquisition (7,5% du prix d’achat si on n’a pas de justificatif),
- des dépenses de travaux (ou forfait de 15% du prix d’achat pour un bien détenu depuis plus de 5 ans si on n’a pas de justificatif)
- des frais de voirie, réseaux et distributions.
Si le bien a été acquis par donation ou succession, le prix d’acquisition correspond à la valeur retenue pour calculer les droits de succession ou de donation.
QUEL EST LE TAUX D’IMPOSITION lors de la vente de votre bâtiment industriel ?
Si le vendeur est un particulier, le taux est de 19 % d’imposition à l’IR + 17,2 % de prélèvements sociaux (la CSG n’est pas déductible).
La plus-value sera diminuée d’un abattement lié à sa durée de détention :
| Taux d’abattement pour la vente d’un bien immobilier | |||
| Durée de détention | Taux d’abattement applicable chaque année de détention | ||
| Assiette pour l’impôt sur le revenu | Assiette pour les prélèvements sociaux | ||
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % | |
| De la 6e à la 21e année | 6 % | 1,65 % | |
| 22e année révolue | 4 % | 1,6 % | |
| Au delà de la 22e année | Exonération | 9 % | |
| Au delà de la 30e année | Exonération | Exonération | |
Attention, l’abattement ne s’applique pas aux plus-values réalisées lors de cessions au profit de la personne vivant en couple avec le vendeur, d’un ascendant ou d’un descendant (du vendeur ou de la personne vivant en couple avec lui), d’une personne morale ayant un lien avec le vendeur, la personne vivant en couple avec lui, ou son ascendant ou son descendant.
Une taxe supplémentaire s’applique en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 €. Le taux s’échelonne de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value réalisée :
| Surtaxe sur les plus-values immobilières de plus de 50 000 € | |
| Montant de la plus-value nette imposable (PV) comprise | Surtaxe applicable
|
| 50 001 € à 60 000 € | 2% PV – (60 000 – PV) X 1/20 |
| 60 001 € à 100 000 € | 2 % PV |
| 100 001 € à 110 000 € | 3 % PV – (110 000 – PV) X 1/10 |
| 110 001 € à 150 000 € | 3 % PV |
| 150 001 € à 160 000 € | 4 % PV – (160 000-PV) X 15/100 |
| 160 001 € à 200 000 € | 4 % PV |
| 200 001 € à 210 000 € | 5 % PV – (210 000 – PV) X 20/100 |
| 210 001 € à 250 000 € | 5 % PV |
| 250 001 € à 260 000 € | 6 % PV – (260 000 – PV) X 25/100 |
| > 260 000 € | 6 % PV |
Si le vendeur est une société non soumise à l’IS, les plus-values et moins-values se compensent lors de l’exercice et déterminent une plus-value nette à court et à long terme. La plus-value à court terme (< 2 ans) est comprise dans les résultats de l’entreprise et imposée à l’IR au taux normal. La plus-value nette à long terme est minorée des moins-values à long terme réalisées lors des 10 exercices précédents, puis du déficit de l’exercice éventuel, et le solde est taxé à 12,8 % (soit un taux global de 30% avec les prélèvements sociaux).
Si le vendeur est imposé à l’impôt sur les sociétés, les plus-values et moins-values réalisées au cours de l’exercice se compensent pour déterminer une plus-value nette. Cette plus-value nette est imposée à 33,33 % (ou au taux réduit de 15 % pour les PME dans la limite de 38120 € de bénéfices).
Toutefois il faut avoir en tête la règle des amortissements. Les actifs d’une société à l’IS s’amortissent annuellement jusqu’à ce que leur valeur nette comptable soit nulle.
L’amortissement vient donc chaque année en déduction du bénéfice imposable de la société. La société peut opter pour un taux d’amortissement dégressif (la dépréciation sera plus importante les premières années) ou linéaire.
| Durée d’amortissement usuelle des biens | |
| Type d’immobilisation | Durée d’amortissement |
| Bâtiments commerciaux | 20 à 50 ans |
| Bâtiments industriels | 20 ans |
| Bureaux | 25 ans |
| Entrepôts | 20 ans |
Plus-value = prix de vente – valeur nette comptable
Par conséquent lorsqu’un bien immobilier a été totalement amorti, la valeur nette comptable est nulle, la plus-value soumise à l’IS est donc calculée sur la totalité du prix de vente.
Si par la suite les actionnaires de la société veulent récupérer le fruit de la vente du bien immobilier (sous la forme de dividendes ou de salaires), ils seront taxés à l’impôt sur le revenu et selon son régime la société paiera des charges sociales.
