1 – Définir votre stratégie
Nous vous proposerons d’abord d’établir le contexte de votre investissement pour ensuite déterminer le profil du bien recherché.
Etablir le contexte de votre investissement
> Objectifs ? Motivations ? Attentes ? Contraintes ?
> Constituer, développer ou diversifier mon patrimoine immobilier ?
> Réaliser une plus-value ou créer un revenu foncier ? Employer des disponibilités ou utiliser le levier du crédit ?
> Fixer la nature juridique de l’acquéreur (Foncière, SCI, SARL, SAS, …), son régime fiscal.
> Étudier le mode de financement de l’opération immobilière :
– capital investi,
– type de crédit : durée, amortissable, renouvelable (opération de marchand de bien), crédit bail immobilier (besoin de conserver une capacité d’endettement).
> Analyser le coût du financement (taux réel).
> Évaluer le niveau de la prime de risque en fonction du bien et établir un objectif de rentabilité.
Déterminer le type de bien recherché
Quel bien immobilier dans quel environnement ?
Zone habitat, zone industrielle, zone commerciale, zone tertiaire, grande métropole, ville moyenne, centre ville ou périphérie, nouveau quartier ou quartier historique, accessibilité, dessertes (infrastructure routière, transports en commun).
Pour faciliter sa relation contractuelle l’investisseur avisé privilégiera sa connaissance de l’environnement géographique, le profil du locataire et l’activité qu’il exerce.
Impliqué dans votre démarche, le Cabinet Batiste se place dans une relation de partenariat à long terme.
L’évolution rapide des zones urbaines, le changement des méthodes de travail et des modes de consommation ont des conséquences sur l’immobilier d’entreprise et réclament une analyse périodique des biens constituant un patrimoine foncier et immobilier.
2 – Choisir votre équilibre
risque/potentiel
Pour chaque bien retenu nous serons en mesure d'évaluer :
1) le risque locatif (taux de vacance), le risque patrimonial (difficulté actuelle ou future à revendre le bien)
2) le potentiel du terrain (situation, desserte, forme de la parcelle, risque de pollution…), la qualité des constructions (usage, matériaux, prestations)
3) les coûts d’entretien, de fonctionnement, fiscaux ou réglementaires (urbanisme)
L’acquisition doit reposer sur des principes simples : un autofinancement sur +/- 10 à 12 ans (en fonction de sa valeur patrimoniale), une rentabilité suffisante après règlement des impôts et des charges d’entretien, un marché qui permettra sa revente.
Le prix de l’acheteur correspond au montant qu’il estime équilibré entre le risque pris et le bénéfice attendu de l’acquisition.
3 – Déterminer une valorisation
Plusieurs approches sont possibles pour valoriser un bien en immobilier d'entreprise, l'idéal étant de mixer les modes de valorisation.
La valorisation économique repose sur une estimation normée, à partir de critères objectifs de rentabilité (une valeur d’usage, la capacité de financement de l’utilisateur). Elle va au-delà d’une valorisation comptable qui est représentative de la réalité du bien (celle-ci peut être retraitée en fonction de ce que l’on considère être un loyer de marché ou des coûts cachés ou à venir).
La valorisation patrimoniale repose davantage sur le calcul de prix moyens du terrain et la valeur de reconstruction.
La valorisation du professionnel permet d’établir un dialogue à partir d’un langage commun, elle peut être considérée comme le point de départ de la négociation.
> Elle doit être connue et maîtrisée par les parties avant la mise en vente du bien immobilier.
L’expression d’un prix, de part et d’autre, ne pourra avoir de valeur que s’il est en mesure d’être justifié et assumé. S’il est considéré comme un postulat, il conduira à des situations de blocage.
Un acheteur averti présentera sa proposition initiale à partir d’une valorisation de ce type car il n’a aucun intérêt à dévoiler la dimension stratégique que le bien a pour lui.
> La suite de la négociation portera sur la présence éventuelle d’une prime stratégique.
Il est rare qu’une prime stratégique bonifie une valorisation économique au-delà de 20 %. En revanche une négociation bien menée permet fréquemment de bonifier un prix entre 10 % et 20 %.
L’anticipation du potentiel de prime stratégique est une arme à double tranchant qui doit être maniée avec précaution. Si sa sous-estimation peut présenter un manque à gagner significatif, sa surestimation peut décrédibiliser le vendeur au point de faire fuir les acheteurs.
