1 - L'identification de la zone d'activité
Le pénurie de terrains industriels constructibles à proximité des grands axes et l’importance croissance des coûts de construction rendent de plus en plus difficile son financement et allongent les durées de crédit.
Si la conception d’un bâtiment sur mesure reste l’idéal de beaucoup de chef d’entreprise, une contrainte géographique trop forte peut rendre vaine la réalisation d’un tel projet.
La topographie, l’histoire économique ou sociale, les politiques territoriales favoriseront ou non les infrastructures autour desquelles pourront s’organiser les zones d’activités.
La valeur d’un terrain ne doit pas s’analyser à travers le seul prisme de son emplacement. Son prix s’analyse aussi au regard des coûts d’aménagement et de viabilisation.
Il arrive que certaines communes prennent en charge ces coûts dans le but d’attirer des entreprises mais elles répercutent bien souvent ces investissements dans les taxes foncières réclamées quelques années plus tard.
2 - L'intervention de l'aménageur
Il est celui qui va préparer le terrain en vue de permettre sa construction, tant au niveau administratif que sur le plan technique.
Il doit assurer la desserte des réseaux d’eau, d’électricité, de gaz, d’assainissement. On parle alors de viabilisation.
3 - L'intervention d'un géotechnicien
C’est lui qui réalise une étude géologique approfondie permettant de déterminer la nature d’un terrain sur plusieurs mètres de profondeur.
Elle est indispensable pour connaître le futur budget consacré à la création des fondations lorsque l’on souhaite faire construire.
4 - L'intervention de l'architecte
Les études de diagnostic ont pour objet de vous renseigner sur les contraintes techniques et réglementaires de votre projet, sa faisabilité ne pouvant être appréciée qu’à l’issue des études préliminaires.
Avant Projet :
l’architecte précise la conception générale en plan et en volume, et propose les dispositions techniques les plus adaptées au programme. Il vérifie le respect des différentes réglementations et établit l’estimation définitive du coût prévisionnel des travaux dans la limite d’une variation.
Dossier de demande de Permis de Construire :
l’architecte établit les documents graphiques et pièces écrites de sa compétence, nécessaires à la constitution du dossier de demande de permis de construire ou de déclaration de travaux suivant la réglementation en vigueur.
Une fois le permis déposé, les services d’urbanisme ont 3 mois pour répondre, plus en cas de demande de pièces complémentaires.
Le permis obtenu, il faut le faire afficher en respectant un formalisme précis (il est préférable de se faire assister par un huissier) pour faire courir le délai de recours des tiers. Le délai pendant lequel une tierce personne peut contester le permis auprès de la mairie court pendant 2 mois (c’est le recours gracieux) ; les tiers auront ensuite la possibilité de faire un recours contentieux devant le tribunal administratif.
Études de Projet de Conception Générale :
l’architecte précise par des plans, coupes et élévations, les formes des différents éléments de l’ouvrage, la nature et les caractéristiques des matériaux, et les conditions de leur mise en œuvre.
5 - L'intervention du maître d’œuvre
Le maître d’œuvre est la personne (physique ou morale) chargée par le maître d’ouvrage de traduire en termes techniques ses besoins et de réaliser le projet de travaux. Il doit respecter les conditions établies dans un contrat passé entre le maître d’ouvrage et lui.
Il est chargé par le maître d’ouvrage de plusieurs missions :
> assister celui-ci dans la mise en place d’un descriptif travaux,
> assister celui-ci pour la consultation des entreprises et pour la passation des marchés avec les entrepreneurs,
> diriger l’exécution des travaux et en assurer le suivi,
> assister le maître d’ouvrage aux opérations de réception des travaux.
