Immobilier d’entreprise : tout savoir sur l’IFI

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) remplace depuis le 01/01/2018 l’ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune).

 

QUI EST CONCERNÉ PAR L’IFI ?

L’IFI ne concerne que les personnes physiques.

En cas d’usufruit, c’est l’usufruitier qui doit déclarer le bien pour sa valeur en pleine propriété sauf si la loi a prévu une imposition répartie entre lui et le nu-propriétaire.

Pour un immeuble détenu par une personne morale, tout dépend de son affectation :

• s’il est affecté à l’activité de la société, il est exonéré ;
• sinon il reste imposable et il faudra alors déterminer le propriétaire personne physique de l’entreprise qui détient l’immeuble et sera redevable de l’impôt.

Les non-résidents, c’est-à-dire personnes dont le domicile fiscal est à l’étranger, doivent acquitter l’IFI :

• sur les biens et droits immobiliers non professionnels situés en France.
• sur les parts et actions de sociétés, à hauteur de la fraction de la valeur représentative de leurs biens et droits immobiliers non professionnels situés en France.

Les personnes physiques n’ayant pas eu leur résidence en France dans les 5 dernières années sont considérées comme résidents fiscaux étrangers pour l’IFI.

 

QUELLE EST L’ASSIETTE DE L’IFI ?

L’impôt concerne l’ensemble des biens et droits immobiliers détenus directement ou indirectement par le foyer fiscal dont le patrimoine immobilier est supérieur à 1.300.000 € au 1^er janvier de l’année d’imposition.

Il s’agit à titre indicatif :

• des immeubles bâtis ou en cours de construction,
• des immeubles déclarés monuments historiques,
• des terrains constructibles ou agricoles
• des immeubles ou fractions d’immeubles représentés par des parts de sociétés immobilières de copropriété,
• des contrats d’assurance-vie rachetables et les contrats de capitalisation pour leur valeur de rachat au 1^er janvier de l’année d’imposition et pour la part représentant des actifs immobiliers.

Dans le calcul du patrimoine immobilier il faut aussi déduire les dettes se rapportant aux actifs immobiliers taxables, notamment :

• les dépenses d’acquisitions de biens ou droits immobiliers imposables (par exemple un emprunt bancaire) ;
• les impositions liées à la propriété : taxe foncière, taxe sur les locaux vacants…
• les dépenses de réparation ou d’entretien et charges de copropriété supportées par le propriétaire et non encore réglées au 1^er janvier ;
• les dépenses d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement.

Ces dettes doivent exister et être certaines au 1^er janvier de l’année d’imposition, être à la charge d’un membre du foyer fiscal et concerner des actifs imposables.

Les impôts qui incombent à l’occupant (par exemple la taxe d’habitation) ou relatifs aux revenus générés par les biens, ne sont plus déductibles.

La résidence principale entre dans l’assiette de l’IFI avec un abattement de 30% de sa valeur. Si le foyer fiscal fait une déclaration commune, un seul immeuble peut bénéficier de cet abattement au titre de résidence principale. Les dettes relatives à la résidence principale sont totalement déductibles dans la limite de 70% de sa valeur.

Certains biens peuvent bénéficier d’exonérations partielles ou totales sous certaines conditions :

• bois et forêts sous engagement d’exploitation ou à usage professionnel
• biens ruraux loués à long terme ou à usage professionnel
• logements loués meublés sous le régime fiscal du loueur en meublé professionnel.

Seront exclus de l’assiette de l’impôt le patrimoine financier, les biens mobiliers, et les biens professionnels.

 

COMMENT DECLARER L’IFI ?

Chaque année le contribuable doit donc évaluer son patrimoine immobilier. Pour l’aider, il peut utiliser le service en ligne Patrim https://cfspart.impots.gouv.fr/LoginMDP

Il fait ensuite sa déclaration d’IFI en même temps que sa déclaration d’Impôt sur le Revenu et détaille la composition de sont patrimoine dans les annexes.

L’IFI est plafonné : la somme de l’IR et de l’IFI ne doit pas dépasser 75% des revenus perçus, sinon la différence sera déduite du montant de l’IFI (cette disposition est applicable aux non-résidents établis dans un autre état de l’UE à condition qu’ils perçoivent la totalité de leurs revenus de France).

 

Barème de l’IFI
Valeur du patrimoine net taxable déclaré	Taux applicable
Jusqu’à 800.000 €	0 %
De 800.001 à 1.300.000 €	0,50 %
De 1 300 001 € et 2 570 000 €	0,70 %
De 2 570 001 € et 5 000 000 €	1 %
De 5 000 001 € et 10 000 000 €	1,25 %
Supérieure à 10 000 000 €	1,50 %

On remarque que le calcul de l’impôt commence à 800.000 € dès lors qu’on y est soumis.

Pour le calcul de l’IFI, on décompose donc son patrimoine en « tranches » et on applique le taux correspondant à chacune de ces tranches.