Conseil & Transaction spécialisé dans l'immobilier d'entreprise depuis 1986

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Transaction

Confronté à deux types d’offres (l’achat ou la location) et à deux formes d’engagement (acheter ou louer) le choix du dirigeant devra rester tourné vers l’optimisation de la performance de son entreprise.

1 - Acheter


Le diagnostic


Votre ressenti de la conjoncture vous permet de bien appréhender l’évolution du marché.
Vous voulez anticiper les besoins pour accompagner la bonne marche de l’entreprise.
Votre société doit déménager pour changer de dimension et poursuivre sa croissance.
Vous souhaitez allier l’intérêt économique de l’entreprise et l’intérêt patrimonial de ses actionnaires.
Dans un contexte de financement bancaire assez attractif, il est intéressant d’utiliser la capacité d’endettement de l’entreprise.


Le marché


Il présente une offre inférieure à la demande, il vous faudra être attentif et disponible.
Vous optimiserez votre temps de recherche à l’aide des conseils d’un professionnel ayant la connaissance du marché.
La problématique principale : être en mesure de saisir une opportunité, sans avoir à libérer son site avant d’avoir pu en acheter un autre.
Les pourparlers sont engagés sur des prix formulés nets vendeur. A ce prix l’acquéreur devra ajouter 13 % de frais (environ 6 % de droits de
mutation, 2 % d’émoluments de notaire et généralement 5 % HT d’honoraires d’agence). Dans le cas d’un bâtiment de moins de 5 ans les
droits de mutation seront remplacés par une TVA au taux de 20%.


Le contrat


Une fois les parties d’accord, nous transmettons aux notaires les éléments issus de la négociation pour la rédaction de l’avant-contrat.
Il reprend les conditions de la vente et y annexe l’ensemble des documents et informations indispensables à sa validité.
Il faut compter un mois pendant lequel nous veillons à la bonne navette du dossier entre les notaires.
L’avant-contrat comme l’acte authentique sont depuis le mois de juin 2018 tous deux signés chez le notaire de l’acquéreur.
Le délai entre ces deux actes sera dans les meilleurs cas d’environ 3 mois.

2 - Louer


Le diagnostic


L’évolution des normes (droit du travail, environnement) sur votre marché rend les projections difficiles.
Votre marché impose de fortes variations d’activités ou des sauts technologiques. Vous devez être en mesure de réagir rapidement.
La solution locative permet de conserver la souplesse et la réactivité nécessaires.
Vous souhaitez conserver une capacité d’endettement pour l’ outil de production, le développement commercial ou l’innovation.
Le niveau des loyers reste attractif au regard des investissements pour un bâtiment adapté aux besoins de votre entreprise.


Le marché


L’évolution des loyers et des charges n’est pas homogène selon les secteurs géographiques. Nous vous suggérerons des solutions.
Si le niveau des loyers des bâtiments récents se justifie (coût du foncier et coûts de construction), celui des bâtiments de plus de 20 ans n’a pas suffisamment baissé par rapport au déficit d’investissement dont ils ont fait l’objet.
Les prix exprimés en … € HT/m²/an seront comparés selon les niveaux de prestation. Les surfaces seront pondérées selon leur usage et leur utilité pour une entreprise.
Pour accompagner un marché locatif à la peine ces 10 dernières années, les bailleurs les mieux conseillés ont concédé des mesures d’accompagnement (franchises, travaux, loyers progressifs) pour attirer les meilleures signatures.


Le contrat


Le bail commercial est soumis à une législation complexe qui trouve ses origines dans la protection du fonds de commerce du commerçant.
Conçu au départ pour protéger le commerce de détail, le décret du 30 septembre 1953 s’applique à toutes locations commerciales, industrielles ou artisanales.
La loi du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite “loi Pinel” va réformer les baux commerciaux et professionnels comme jamais depuis 40 ans…
L’intention du législateur est de rétablir un équilibre entre les parties tout en considérant le preneur comme étant forcément un petit commerçant ou une petite entreprise. Ces mesures vont toucher tous les baux, ceux des grandes entreprises comme ceux des grands ensembles (centre commerciaux, bureaux, entrepôts logistiques).
Le contrat de bail est un acte de disposition, sa rédaction est délicate et réclame l’intervention d’un professionnel du droit spécialisé, travaillant en lien étroit avec le Conseil en immobilier d’entreprise qui amène sa connaissance des parties, de la situation, de l’immeuble et des enjeux de la relation contractuelle.

3 - Vendre


Le diagnostic


Le bâtiment n’est plus adapté au développement de votre entreprise.
Vous n’avez pas vocation à gérer des biens immobiliers.
L’environnement de votre bâtiment a beaucoup changé, son exploitation devient une gêne pour son voisinage.
Des investissements importants vont être nécessaires. Il est temps de passer la main à l’utilisateur qui projettera son activité.
Vous souhaitez libérer de la valeur, réaliser une plus-value, pour la réinvestir dans un sens plus productif.
Vous souhaitez réduire votre patrimoine immobilier et organiser votre succession.


Le marché


Peu de bâtiment sont à vendre et souvent inadaptés aux besoins, nous devons trouver le meilleur usage pour chaque bien.
Nous identifions les déterminants de chaque prospect pour lui proposer les solutions opportunes.
Nous analysons sa capacité financière au regard de ses besoins.
Plus le bâtiment correspond aux besoins de la société retenue, plus elle est en mesure d’en donner le meilleur prix.


Le contrat


Un délai moyen de 4 à 6 mois.
Des points de vigilance :
> le dépôt de garantie reste un bon indicateur de la situation financière de l’acquéreur et de sa motivation à mener l’opération à son terme,
> les délais de régularisation des conditions suspensives doivent être discutés et évalués précisément pour ne pas tenir les parties dans un contrat sans avenir.
Concernant le financement, si les démarches préalables sont faites pendant le temps de rédaction de l’avant-contrat, le dossier complet pourra être déposé dès la signature de l’avant-contrat.
Dans ce cas, un délai de 4 à 6 semaines peut être suffisant pour l’obtention du crédit.
Concernant une demande d’autorisation d’urbanisme, elle doit être encadrée par un calendrier de démarche à effectuer (dépôt, pièces complémentaires, affichage de l’autorisation et constat d’huissier, délais de recours des tiers…).